التعويض العادل عن نزع الملكية في ضوء أحكام المحكمة الدستورية وقانون نزع الملكية المصري

تشهد جمهورية مصر العربية نهضة عمرانية ومشروعات قومية كبرى لتطوير الطرق والمحاور والمرافق العامة، مما ترتب عليه صدور قرارات متعددة بنزع ملكية أراضٍ وعقارات ومصانع للمنفعة العامة. ولأن الملكية الخاصة تحظى بحماية دستورية وقضائية مطلقة، فقد وضع المشرع والقضاء ضمانات صارمة لضمان حصول المالك على التعويض العادل دون إجحاف.

المبدأ الدستوري الحاكم (المادة 35 من الدستور المصري)

تنص المادة 35 من الدستور صراحةً على أن: "الملكية الخاصة مصونة... ولا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل يُدفع مقدماً وفقاً للقانون". وقد فسرت المحكمة الدستورية العليا هذا النص بأن التعويض العادل لا يتحقق بتقديرات صورية أو جزافية تقل عن القيمة السوقية والتجارية الحقيقية للعقار والمنشآت في تاريخ نزع الملكية الفعلي.

تعديلات القانون رقم 10 لسنة 1990 بالقانون رقم 24 لسنة 2020

أدخل المشرع تعديلات جوهرية تكفل حقوق الملاك:

• وجوب إضافة نسبة 20% زيادة قانونية: ألزم القانون لجان نزع الملكية بإضافة نسبة 20% فوق قيمة التعويض التقديري للعقار كحافز تعويضي إجباري عن فقد الملكية واضطرار المالك للبحث عن بديل.
• إيداع مبلغ التعويض مقدماً: وجوب إيداع الجهة طالبة نزع الملكية لمبلغ التعويض خلال ثلاثة أشهر من تاريخ صدور قرار المنفعة العامة.
• الصيغة القانونية الإلزامية للتوقيع: يجب على المالك عند التوقيع على استمارات هيئة المساحة أن يدون بخط يده: "أوقع مع التحفظ بالاعتراض على تقدير السعر والمطالبة بالتعويض العادل والريع أمام القضاء المختص"، حتى لا يُفسر توقيعه قبولاً نهائياً مسقطاً لحقه في الطعن.

الاستيلاء المادي (الغصب) والمطالبة بالريع الكامل

إذا قامت الجهة الإدارية بوضع يدها على العقار أو هدمه دون صدور قرار رسمي بالمنفعة العامة أو قبل إيداع التعويض، يعد ذلك في قضاء مجلس الدولة استيلاءً مادياً وغصباً غير مشروع. في هذه الحالة، نرفع دعوى أمام محكمة القضاء الإداري للمطالبة بـ:

• التعويض بقيمة العقار العادلة وفق أسعار السوق الحرة السائدة في تاريخ رفع الدعوى أو الحكم.
• الريع الكامل ومقابل عدم الانتفاع: حساب قيمة إيجارية شهرية أو سنوية عن العقار من تاريخ استيلاء الجهة عليه فعلياً وحتى تاريخ صرف التعويض النهائي، مع الفوائد القانونية بنسبة 4%.

المستندات المطلوبة للطعن في تقديرات نزع الملكية:

• أصل أو صورة رسمية من عقود ملكية الأرض والمباني والمسجلات بالشهر العقاري أو أحكام صحة ونفاذ.
• صورة رسمية من كشف العرض الصادر من مديرية المساحة متضمناً اسم المالك ورقم القطعة والمساحة والتقدير المبدئي.
• صورة قرار المنفعة العامة المنشور بالجريدة الرسمية وتاريخ نشره.
• تقرير خبير هندسي استشاري (يقوم صرحنا بإعداده) بحساب القيمة السوقية الحقيقية والمتر المربع السائد بالمنطقة.